Immobilienfinanzierung

Thema: // Author: Arne Lotze

Schnell, Immobilienfinanzierung!

Wer jetzt – Mitte 2015 – keine Immobilie kauft, verpasst was. Oder ist das Verpassten vielerorts vielleicht sogar schon passiert? Die Niedrigzinsphase sorgt für Verdruss auf dem Tagesgeldkonto, auf Sparbüchern und beim Festgeld einerseits. Andererseits sind Finanzierungen tatsächlich – oder auch trügerisch günstig.
Es kommt nämlich nicht allein auf den Finanzierungszins an, sondern auch auf die Summe, die man finanzieren muss und die Höhe der Tilgung, die man leisten kann. Wer also so viel Geld auf dem Tagesgeldkonto zu liegen hat, dass er beträchtlichen Grund zum Ärgernis hat, hat vielleicht auch so viel Eigenkapital, dass die Finanzierung effizient über die Bühne geht. Außerdem hat er sich selbst schon bewiesen, dass er in der Lage ist, größere Summen beiseite zu legen.

Eigenkapital schlägt Gier

In vielen Fällen jedoch wird zu 100% oder gar 110% finanziert mit Ziellaufzeiten von 30 bis 40 Jahren und einem großen Risiko bei einer Anschlussfinanzierung – und das zudem in Zeiten, in denen die Immobilienpreise schon stark gestiegen sind. Derlei Finanzierungen sind dann eben nicht effizient und undurchdacht von Seiten der Käufer und von Seiten der finanzierenden Banken moralisch fragwürdig und Ausdruck großer Gier.
Insbesondere bei einer teuren, unflexiblen – weil ja im-mobilen – Anlage wie der Immobilie sollte der Kauf wohlüberlegt und geplant sein. Dann spricht auch nichts gegen das Eigenheim als Glück allein.
Wie aber ist das mit der Immobilie als Altersvorsorge? Es kommt drauf an, bedarf großer Weitsicht, bestenfalls des Verteilen von Vermögen auf mehrere Anlagen, – und etwas Glück, was die Verkehrswertentwicklung anbelangt gehört ebenfalls dazu.

Fragezeichen. Und Ausrufezeichen. Denn, es kommt einmal mehr drauf an.

Immobilien: total tolle Geldanlage?

In ca. zehn Jahren beispielsweise könnte ich mir vorstellen, gibt es Immobilien im Schlussverkauf. Dann laufen mit einiger Wahrscheinlichkeit die Zinsbindungsfristen vieler Immobilienfinanzierungen aus, die es ohne die Niedrigzinsphase so gar nicht gegeben hätte.

Nachdem weder das Tagesgeldkonto noch Bausparverträge, deutsche Staatsanleihen oder die Matratze nennenswert Rendite abwerfen, glauben Hans und auch sein Kumpel Franz, dass sie unbedingt eine Wohnung oder ein Haus kaufen müssen. Ist ja Betongold – so sicher gar, dass es im Grunde die Altersvorsorge mit einem Streich erledigt.

Klingt wie im Märchen – „Sieben auf einen Streich“ – und wird sich in vielen Fällen auch als eines entpuppen.

Niedriger Zins ist nicht alles

Ein niedriger Zins ist nämlich wirklich super und hilft, eine Immobilie zu einem guten Investment zu machen – man muss ihn sich aber leisten können. Was da heißt, man kauft am besten nicht zu Preisen, bei denen im Himmel Jahrmarkt ist und man hat darüber hinaus so viel Geld gespart, dass die Kreditsumme so klein ist, dass man sie binnen der Zinsbindungsfrist abgezahlt hat. Sonst droht zum nämlichen Termin, wenn eine Anschlussfinanzierung her muss, das böse Erwachen: Über Jahre vor allem Zinsen und kaum Schulden abgezahlt und nach gestiegenem Zinsniveau ist die monatliche Kreditrate nach zehn Jahren höher als am Anfang. Dabei hat doch schon das gerade mal so Hinterteil auf Eimer gepasst – und dann ist auch noch die Heizungsanlage im nämlichen.

Das ist dramatisch für Hans und Franz – die wahrscheinlich länger im Supermarkt vor der Butterauswahl stehen und den Kauf abwägen als sie es bei ihrer Immobilie getan haben – aber gut für denjenigen, der die nächsten zehn Jahre nutzt, um Eigenkapital aufzubauen, um dann in zehn Jahren günstig einzukaufen.

Um das plastischer zu gestalten, habe ich zinsenberechnen.de bemüht:

Wer 300.000 € zu 2,00% über zehn Jahre finanziert und 1.200 € im Monat abzahlt, schuldet der Bank immer noch 207.000 €.

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Und wer dann – irgendwie durchaus nachvollziehbar nach weiteren zwanzig Jahren wirklich in eigenen vier Wänden wohnen will, aber zu 4,50% finanzieren muss, zahlt 1.310 € mtl. an die Bank – trotz geringerer Schuld.

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Insofern KANN die Niedrigzinsphase eine Immobilie also zu einer guten Geldanlage machen – gesetzt ist das aber bei weitem nicht.

Oder wie es in der Euro zu lesen war – schuldenfrei erst im Alter von 100 Jahren:

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Wie aber sah es in der Vergangenheit aus?

57% der Investoren erzielen 2% p.a. Rendite oder weniger

Nun, sagen wir: semirosa. Nur 18% aller Privatinvestoren haben mit ihren Immobilien 4% und mehr pro Jahr verdient. Das ist in Anbetracht der eingeschränkten Flexibilität und der Menge an Kapital, die an eine einzige Anlage gebunden ist, nicht gar so viel. Alarmierend geradezu sind die rund 57% der Investoren, die nur 2% oder weniger Rendite erzielt haben – viel Aufwand und Risiko also für sehr überschaubaren Ertrag.

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Moment, warum denn Risiko? Die Rede ist doch von: Betongold. Das ist so, weil wir uns in sehr langen Zeiträumen bewegen. Eingedenk der wichtigsten drei Faktoren beim Immobilienkauf: Lage, Lage und Lage heißt das: man sollte mit einiger Gewissheit davon ausgehen, dass die Lage der Immobilie und damit ihr Verkehrswert sich erfreulich entwicklen. Ich finde das gar nicht mal so einfach. Darüber hinaus kann binnen 30 Jahren schlichtweg viel passieren: Wasserschäden, Schimmel, Mietnomaden, Jahrhundertstürme und und und.

So schön das Erfüllen des Traums von den eigengenutzten oder auch vermieteten vier Wände sein mag, man sollte sich über die Laufzeit der Geldanlage im Klaren sein, genauso wie über die hohen Kaufnebenkosten. Es lohnt in den überwiegenden Fällen nicht, eine Immobilie innerhalb der ersten Jahre wieder zu verkaufen, da schon einiges Glück oder großes Geschick dazugehört nach Kosten mit einem Plus aus dem Geschäft zu gehen.

Wer nicht wohnen sondern investieren will, kann sich einerseits mit offenen Immobilienfonds beschäftigen, die so langsam den Nachwirkungen der Finanzkrise von 2008 entwachsen und wieder einen Blick wert sind. Oder man tut das, was Fondsmanager und institutionelle Investoren tun und prüft ob der Markt der Büro- und Gewerbeimmobilien nicht eine spannende Alternative ist. Auch hier hilft das Internet: https://gewerbeimmobilien.jll.de/. Die Vergangenheitsrenditen sehen im Vergleich zu Wohnimmobilien etwas besser aus, nichtsdestoweniger prüfe auch hier, wer sich lange bindet. Schließlich waren es gerade Fonds, die in Gewerbeimmobilien investiert haben, die in den Nachwehen der Finanzkrise mit argen Liquiditätsnöten zu kämpfen hatten.

Also? Total tolle Geldanlage? Vielleicht.

Sicher sind bekanntlich der Tod und die Steuer.

Mit einiger Sicherheit ist eine Geldanlage außerdem dann eine gute, wenn sie möglichst transparent ist und man versteht, was mit dem Geld passiert.

Und nicht zuletzt ist eine Rendite sicher nachrangig, wenn es um das Erfüllen eines Traums und die eigene Glückseligkeit geht. Wer die allertollste Wohnung der Welt oder das schönste Fleckchen Erde zum Hausbau für sich gefunden hat, möge doch einfach handelseinig werden, wenn die Liquiditätsplanung „Daumen hoch“ signalisiert. „Can’t buy me love“ haben schließlich schon die Beatles geschmettert.

Ich hoffe, dieser Beitrag hat Dir mindestens Unterhaltung und bestenfalls einen Erkenntnisgewinn beschert! Er stellt selbstverständlich keine Beratung dar. Du möchtest aber gerne Beratung haben?
Dann melde Dich: per Mail beratung@finanzdiskurs.de oder Telefon +49 178 3484412

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