Zinsland – Crowdinvesting in Immobilien

Thema: // Author: Arne Lotze

„Es ist nicht alles Gold, was glänzt“, so der Volksmund. Und oftmals liegt er gar nicht so daneben. Das schließt das sogenannten Betongold ebenso ein, wie Gold selbst übrigens auch.

Am Beispiel von zinsland schauen wir uns heute an, ob Crowd Investing insbesondere in Immobilien eine gute Idee sein kann und inwiefern es sich von anderen Arten der Anlage in Immobilien unterscheidet.

Warum jetzt auf einmal Immobilien?

Wer dem Diskurs regelmäßig folgt, dem wird kaum entgangen sein, dass ich Immobilien gegenüber eingeschränkt begeistert bin. Dafür gibt es einen ganzen Blumenstrauß von Gründen, die ich hier ausformuliert habe Immobilienfinanzierung und die ich hier nur schlaglichtartig nennen möchte:

  1. Von Betongold wie auch Gold kann man schlecht Brötchen bezahlen. Sollte der Kapitalismus wirklich mal ein Ende haben, werden drei Hühner und ein Erdbeerfeld die bessere Idee gewesen sein.
  2. Immobilien sind genau das: im-mobil. Sie lässt sich nicht wirklich schnell zu Geld machen und auch nicht stückweise. Wer als Rentner ein neues Auto kaufen möchte, wird kaum drei Fenster dafür verkaufen.
  3. Für die Wertentwicklung einer Immobilie sind bekanntlich drei Faktoren wichtig: 1. Lage, 2. Lage, 3. Lage. Gemeint ist gemeinerweise aber nicht nur die Lage, die man kauft, sondern auch die, die man später mal verkauft. Wie sich der Verkehrswert über 20, 30 Jahre entwickelt, kann einem aber niemand mit verbriefter Sicherheit sagen.
  4. Immobilien sind teuer. Daher steht wenigen Anlegern die Möglichkeit offen, mehr als eine zu kaufen. Das sollte man nach dem Grundsatz der Risikostreuung in der Geldanlage aber unbedingt tun.
  5. Der Anlageerfolg ist oftmals überschaubar. Gemäß dem sozio-oekonomischen Panel von 2012 erzielt nur genau ein Drittel der Privatanleger eine Rendite von über 3% p.a. Fast die Hälfte muss sich mit Renditen von unter 1% p.a. zufrieden geben.

Bruttorenditen von privaten Immobilien Investoren

Warum also jetzt Immobilien?

Zum einen, weil sie als Anlage durchaus funktionieren können. Und zum anderen, weil es noch andere Wege gibt, in Immobilien zu investieren als das eigene oder auch eigenvermietete Objekt. Inzwischen à la Zinsland, sogar disruptive Wege, denen man mit Schumpeter durchaus unterstellen kann, dass alte Wege zerstört werden, um Neuem, Kreativem Platz zu machen.

Zunächst halb so disruptiv: offene Immobilienfonds – hier ein Beispiel mit Auflage 1972.

Performance Immobilen Fonds seit Auflage

Sieht ganz hübsch, weil fast linear aus und seit Auflage gab es 5,56% p.a. Aber. Genauso wenig wie man heute in die Wertentwicklung von Immobilien über die letzten zehn Jahre investieren kann, gelingt das bei Investmentfonds. Und den letzten Jahren merkt man die Niedrigzinsphase deutlich an:

Performance Immobilienfonds letzte 10 Jahre

Seit 2011 gab es keine Renditen mehr von über 3%. Die Gründe dafür sind einfach: Erstens finden auch Fondsmanager mit ihren Teams immer schwieriger Immobilien zu einem günstigen Preis und zweitens halten sie etwa ein Viertel des Fondsvolumens Cash, um zu kaufen, zu sanieren oder auch Anleger auszuzahlen. Hier hat ein Fondsmanager die gleiche Herausforderung wie jeder andere Anleger: Für Geld auf dem Tagesgeldkonto gibt es kaum noch Zinsen.

Immerhin bekommt man hier aber eine Streuung des Risikos hin und hat Experten eingekauft, die Lage, Lage und Lage bewerten.

Was macht Zinsland anders?

Eine Menge. Wir erinnern uns an die Privatanleger mit 6% p.a. bis 8% p.a. und mehr. Renditen in der Höhe gab und gibt es tatsächlich – nur nicht für jeden. Und dass hier disruptiert wird, freut mich zunächst sehr!
In der Vergangenheit waren sie schlichtweg dem vermögenden Klientel vorbehalten. Entweder die benötigte Einlage war so hoch, dass sie überhaupt nur Vermögenden offenstand – oder es wäre besser gewesen, wäre es dabei geblieben. So wurden Kleinanlegern Anteile an geschlossenen Beteiligungen verkauft, die für sie viel zu riskant waren und deren Risiko des Totalverlusts bis hin sogar zur Nachschusspflicht harte Realität wurde. „Nachschusspflicht“ heißt, dass der Anleger für seine Einlage als Gesellschafter haftet. Dadurch ist möglich, dass sie nicht nur 100% der Anlage verlieren, sondern sogar noch weiteres Geld einbringen müssen, das dann ebenfalls dahin ist.
Konnte also funktionieren, musste aber nicht. Und der Fall des Nicht-Funktionierens war im Grunde nur für vermögende Investoren erträglich.

Mezzanine-Kapital

Es gab darüber hinaus aber auch die Möglichkeit in sogenanntes „Mezzanine-Kapital“ zu investieren. Wenn ein Projektentwickler ein großes Immobilienprojekt umsetzen möchte, wird er dafür eine Menge Geld von einer finanzierenden Bank brauchen. Damit die ihm das überhaupt geben darf, muss er zur Sicherheit eigene Mittel einbringen. Das tut er auch – die geforderten 20% sind es aber für gewöhnlich nicht. Vielmehr leiht er sich von vermögenden und institutionellen Anlegern Beträge ab 200.000 €, die für die Bank zusätzlich als Sicherheit gelten.

Dafür bekommen vermögende Anleger überaus ansprechende Renditen von 6-8% p.a. Sie bekommen dafür unter Umständen aber noch nicht einmal ihr Geld zurück, wenn das Projekt scheitert. Der hohen Rendite steht also ein hohes Risiko gegenüber. Rechtlich handelt es sich dabei um „Nachrangdarlehen“ – weil nämlich diese Schulden erst nachrangig zu anderen Verbindlichkeiten bezahlt werden, also zum Beispiel den Forderungen der Bank oder beauftragter Bauunternehmen.

Mezzanine Kapital in Immobilien Projekten war vormals Vermögenden vorbehalten

Hier kommen nun endlich eine Plattform wie Zinsland und die digitale Disruption auf den Plan und das in zweierlei Hinsicht:

  1. Nur Anleger, denen im schlimmsten Fall 200.000 € Verlust nicht wehtun, haben überhaupt die Möglichkeit in Mezzanine-Kapital zu investieren: nicht mehr!
  2. Zinsland schaltet sich mit Expertise im Immobiliengeschäft dazwischen und ist bemüht, Risiken für den Anleger zu minimieren.

Wie funktioniert Crowdinvesting in Immobilien?

Nun, genauso, wie jede andere Form des Crowdinvesting auch. Viele Anleger – die Crowd – legen kleinere Beträge zusammen, damit mit einer großen Summe gemeinsam etwas bewegt werden kann. Von Zinsland wird also für ein konkretes Projekt mit konkretem Kapitalbedarf online Geld von Anlegern gesammelt bis das benötigte Mezzanine-Kapital im Idealfall erreicht ist und der Projektentwickler loslegen kann.
Zins und Laufzeit der Anlage sind ersichtlich – ebenso wie Detailinformationen zum zu finanzierenden Projekt. Möglich sind schon Anlagen ab 500 €, die dann über einen Online Treuhandservice investiert werden.
Am Ende der Laufzeit bekommen Anleger dann das geliehene Geld zuzüglich der Zinsen ausgezahlt – wenn alles glatt gelaufen ist. Über den Fortschritt des Projekts verschickt Zinsland regelmäßig Reports an seine Anleger. Wohl und Wehe des Investments hängen somit zu 100% vom Erfolg des Projekts ab, in das investiert wird.

So funktioniert das Investieren über zinsland

Was genau leistet Zinsland?

Zinsland ist vermittelnder Dienstleister zwischen Projektentwickler und Kleinanleger. Ohne Plattformen wir Zinsland, gäbe es bis heute noch immer Mezzanine-Kapital Investments exklusiv für  Vermögende.

Die Jungs und Mädels von Zinsland haben darüber hinaus aber ihre berufliche Vergangenheit im Immobiliengeschäft und haben durch ihr Netzwerk überhaupt erst Zugriff auf interessante Projekte bzw. die entsprechenden Entwickler und sie haben Erfahrung im Einschätzen von Risiken von Immobilienprojekten. Konkret werden Risiken durch 3 Maßnahmen geschmälert:

  1. Projekte, deren Erfolg nach Prüfung fraglich ist, werden nicht mitfinanziert.
  2. Es werden ausschließlich Projekte finanziert, die schon in der Startphase sind. Die erste Planungsphase, in der noch deutlich mehr Projekte scheitern, ist dann bereits abgeschlossen.
  3. Die Projektentwickler sollen nach Möglichkeit ihre persönliche Haftung erklären – nicht nur im Rahmen des konkreten Projekts, sondern vollumfänglich.

Klingt gut. Wo ist der Haken?

Ich finde auch, dass das gut klingt. Der Haken ist im Grunde auch längst benannt, ausbuchstabieren will ich ihn aber gerne noch.

Auch ein von Zinsland geprüftes Projekt kann natürlich scheitern und die eingebrachte Einlage kann zum Teil oder auch komplett weg sein. Man sollte also auch in Nachrangdarlehen, die so funky, modern und disruptiv daherkommen nur Geld investieren, das man über hat.

Einen langen Track Record haben Zinsland Projekte naturgemäß noch nicht, insofern muss man dem Team die Expertise einfach abnehmen (oder eben nicht).

Fairerweise wird über die Risiken von Zinsland aufgeklärt und durchaus auch dazu geraten, zu diversifizieren: lieber 500 € in 20 Projekte als 10.000 € in ein Projekt. So sind im schlimmsten Falle beim Scheitern eines Projekts nur 500 € und nicht die gesamten 10.000 € weg. Allerdings ist dann der Mischzins auch nicht mehr ganz so attraktiv wie er einem bei der Ansicht eines Projekts in die Augen scheint.

Sicher, wer 10.000 € zu 6% p.a. anlegt, macht 6% damit. Scheitert das Projekt, hat man -100% gemacht.

Wer aber auf 20 Investments à 500 € aufteilt, hat bei 20 funktionierenden Investments ebenfalls 6% p.a. gemacht (wenn alle mit 6% verzinst sind). Scheitert eines der Projekte, hat man nach einem Jahr 10.070 € – oder eine Rendite von 0,70% p.a.

Fazit

Immobilien bleiben ein spannendes Thema und Immobilieninvestoren haben in der Vergangenheit große Vermögen geschaffen. Kein Wunder, wenn Anleger schon 6-8% p.a. bekommen und der Projektentwickler und Zinsland auch noch ihren Teil verdienen, sind ganz offensichtlich große Gewinne möglich.

Wie üblich gibt es außergewöhnliche Gewinne aber nur, wenn man bereit ist, außergewöhnliche Risiken einzugehen.

Wer sich aber von der Expertise eines Teams wie Zinsland überzeugen lässt – und nach Ablauf der Anlagedauer feststellt, dass er das zurecht getan hat, hat unweigerlich einen ordentlichen Anlageerfolg erzielt, der zudem kaum mit anderen Anlageklassen korrelieren dürfte.

Anschauen kann man sich das also. Außerdem finde ich grundsätzlich erfreulich, dass auch nicht Vermögende inzwischen mitmachen dürfen – auch sie sollten sich das Mitspielen aber leisten können.

Ich hoffe, dieser Beitrag hat Dir mindestens Unterhaltung und bestenfalls einen Erkenntnisgewinn beschert! Er stellt selbstverständlich keine Beratung dar. Du möchtest aber gerne Beratung haben?
Dann melde Dich: per Mail beratung@finanzdiskurs.de oder Telefon +49 178 3484412

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